Рассрочка от застройщика - дело рискованное.
Банк России отмечает распространение практики продажи застройщиками жилья физическим лицам по договорам, условиями которых предусмотрена оплата в рассрочку (далее - рассрочка от застройщика). Рассрочка от застройщика может нести риски для физических лиц, застройщиков и кредитных организаций.
Так что такое рассрочка и какие риски она в себе несет для участников?
Рассрочка от застройщика – это возможность оплачивать стоимость квартиры или другого объекта недвижимости без привлечения банковского кредита. Такой вариант часто предлагается самими застройщиками для привлечения покупателей.
Особенности рассрочки от застройщика:
- Без процентов (обычно) – в отличие от ипотеки, рассрочка часто беспроцентная.
- Гибкий график платежей – срок может составлять от нескольких месяцев до 2-3 лет.
- Первоначальный взнос – обычно требуется от 10% до 50 % стоимости.
- Фиксированная цена объекта – стоимость квартиры (объекта) не меняется в течение срока рассрочки.
Согласно Информационному письму Банка России от 9 июня 2025 г. № ИН-03-35/88 “О рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика” Банк России готовит особый порядок формирования резервов на возможные потери по кредитам, предоставленным для целей создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В него планируется включить положения, учитывающие риски продажи жилья в рассрочку от застройщика.
Поскольку согласно анализу поступающих в Банк России обращений физических лиц показывает, что физические лица могут столкнуться со следующими рисками:
1.Сложности в получении ипотечного кредита 1 для погашения рассрочки от застройщика. В случае отсутствия у физических лиц собственных денежных средств в размере, достаточном для уплаты цены по договору о предоставлении рассрочки от застройщика, они в последующем обращаются в кредитные организации за получением ипотечного кредита для погашения задолженности по рассрочке от застройщика. С учетом того что застройщики, в отличие от кредитных организаций, не обязаны оценивать уровень платежеспособности физических лиц при принятии решения о предоставлении им рассрочки, по имеющейся в распоряжении Банка России информации, такие физические лица сталкиваются с финансовыми трудностями, если платеж по ипотечному кредиту для погашения задолженности по рассрочке от застройщика оказывается выше, чем планировали физические лица, или в случае отказа кредитной организации в выдаче ипотечного кредита.
Кроме того, программы по предоставлению рассрочки от застройщика зачастую сопряжены с завышением стоимости приобретаемого жилья. В случае необходимости продажи жилья на вторичном рынке жилья физическое лицо с большой вероятностью не сможет продать указанное жилье без финансовых потерь, то есть по той же цене, по которой жилье было приобретено у застройщика. Указанный риск может привести также к тому, что средств, полученных от реализации жилья, может быть недостаточно для погашения ипотечного кредита при возникновении у физического лица трудностей с его обслуживанием.
2. Отсутствие у физических лиц надлежащей законодательной защиты в случае временных финансовых трудностей. В отличие от ипотечного кредитования, где применяется специальный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а также законодательно установленный механизм предоставления кредитных каникул, физическое лицо, воспользовавшееся рассрочкой от застройщика, может столкнуться с потерей жилья и со штрафными санкциями даже при незначительном нарушении сроков внесения платежей по договору о предоставлении рассрочки от застройщика. Кроме того, для погашения рассрочки от застройщика в частности не могут быть использованы денежные средства, предусмотренные в качестве меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий для погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2019 года N 157-ФЗ 2.
3. Отсутствие у физических лиц надлежащей законодательной защиты, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ 3. Предоставление рассрочки от застройщика может сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи жилья, что не исключает риски двойных продаж данного жилья и иных неприемлемых практик со стороны недобросовестных участников рынка или их агентов. При несостоятельности (банкротстве) застройщика физическое лицо может столкнуться с невозможностью возврата средств, ранее уплаченных им для погашения рассрочки от застройщика, без использования счетов эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
Распространение рассрочки также несет риски для самих застройщиков и кредитных организаций, финансирующих строительство жилья посредством кредитования застройщиков. Застройщики могут столкнуться с ростом просроченной задолженности физических лиц по рассрочкам от застройщиков, что, в свою очередь, может затруднить застройщикам выплаты по кредитам, предоставленным кредитными организациями на строительство жилья, поскольку прогнозные номинальные денежные потоки, заложенные застройщиком при разработке проекта, будут отличаться от фактических.
Таким образом, широкое распространение рассрочки от застройщика может нести как социальные риски, связанные с потерей физическими лицами жилья, так и риски для финансовой стабильности, связанные с обслуживанием застройщиками кредитов на проектное финансирование.
